梁心慈 作

　　子女为赡养老人全款购买了房屋，尚未办理过户登记，却因开发商欠债被法院查封，房子还能“保住”吗？近日，浙江省宁波市奉化区人民法院审结了一起案外人执行异议之诉，认定该房屋系专为解决老人居住问题所购，属于满足家庭居住生活需要，可以排除强制执行，判决停止对该房屋的执行。

　　2020年4月，陈先生和崔女士夫妇与宁波某开发商签订商品房买卖合同，以一次性付清方式购买了一套商品房，并办理了网签备案。交房后，陈先生夫妇持续缴纳物业费。陈先生夫妇名下原本已有两套住房，一套由两人与两个女儿居住，另一套由崔女士的父母居住。此次购买的房屋，是专门用于安置陈先生年迈父母的养老房。

　　2025年初，某开发商因拖欠工程质保金被债权人起诉，奉化区法院判决某开发商偿还欠款。因某开发商未履行还款义务，债权人申请强制执行。法院依法查封了包括案涉房屋在内的房产。后陈先生夫妇办理不动产权证书时发现房屋已被查封，随即向法院提出执行异议，主张该房屋为其所有，请求排除执行。执行部门经审查认为，陈先生夫妇名下已有其他住房，不符合排除执行的条件，裁定驳回其异议。陈先生夫妇遂向奉化区法院提起案外人执行异议之诉。

　　法院审理后认为，陈先生夫妇名下虽在当地有两套住房，但分别用于夫妻小家庭共同生活及女方父母养老居住，并无多余房屋用于安置陈先生的父母。案涉房屋系陈先生夫妇为赡养父母而购置，目的是保障老人的基本居住需求，并非用于投资或规避债务。且该房屋在被查封前，陈先生夫妇已签订合法有效的书面买卖合同、付清全部价款并实际占有该房屋，不存在虚假网签、以房抵债或恶意串通逃债的情形。因此，陈先生夫妇对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

　　最终，法院判决不得执行该房屋，并解除查封措施。判决生效后，法院将相关法律文书送达执行部门，房屋得以解封，陈先生夫妇顺利办理了不动产登记手续。

　　居住权是人民群众最基本的民生权益，司法执行应当在依法保障债权人合法权益的同时，兼顾群众家庭刚需居住的现实需要。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条明确将“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”作为支持案外人以其系商品房消费者提起执行异议之诉的条件之一。本案中，子女为赡养父母购置养老住房，在房屋查封前已签订合法有效的买卖合同、足额付清购房款，且房屋确实欲用于家庭居住而非投资，可以依法认定为“满足家庭居住生活需要”。在不存在虚假交易、恶意规避执行的情况下，依法可以排除强制执行。

　　尊老敬老是中华民族的传统美德，保障老年人“老有所居”不仅是家庭的责任，也是社会文明进步的体现。本案裁判既严格适用法律规范，又充分考量赡养关系的现实需求，彰显司法对家庭伦理和民生刚需的尊重与守护。

消息来源：中国法院网